最近，南山有个“巨无霸”片区改造项目悄悄公示了规划。
这个旧改位于南山“洼地”——南头同乐地区（北区），改造体量334.95万㎡，体量和“旧改航母”白石洲相差无几。
其中有两个点比较“炸”：
1.旧改后不建商品房，以保障房为主并且配建各类市政配套；
2.将和西丽的科教城、留仙洞总部基地等联动发展。
因为片区内还有很多6-7万/㎡均价的小区，南头被誉为南山房价“洼地”。
借此机会，南方楼事去走了一圈，看看这个即将翻身的“洼地”。
//南山房价“洼地”现状//
同乐地（北区）属于南头，位置偏北，一直以来被吐槽发展滞后。
北至广深高速，东到南海大道，南接北环大道，西至湖滨东路、巡检路、洪浪路，总用地面积334.95公顷。
旧改范围简单概括的话，就是位于宝安新安、大新和西丽中间的地块，南头直升机场也在其中。
南方楼事在地图上把区域范围圈了出来，大家可以参考。
红线框选区域为旧改范围
1、南头直升机场搬迁、片区工厂空荡荡
从地图上看，片区内看似夹杂着各类工厂、城中村，但实地探访后发现，片区内主要分布的还是以工厂为主。
南山内，罕见的一望无际，大概是因为之前有南头直升机场片区被限高。
一片矮楼，除了仅有的几个新盘，大部分是工厂和工人宿舍。
目前区域内不少工厂已经完成搬迁。
比如位于南海大道旁边的南头直升机场，一直被深圳人诟病，认为它“耽误”了南头的发展。
南方楼事在政府官网查询资料显示，今年1月份相关单位已经签订搬迁协议，直升机场搬迁后，周边将有约1200万㎡的产业空间得到释放，也不再有限高空间。
又一个白石洲？南山最新巨
还有不少正在搬迁的工厂，只留下一两个人看守。
一些已经搬空的场地，被驾校看中当做练车场地。
周边鲜少有人走动，十分冷清。
空荡荡的厂房布满榕树气生根和各类爬藤，看起来触目惊心。
2、6.1万平的“袖珍”城中村，生活氛围浓厚
片区内的城中村比较少，只有一个靠近京港澳高速的同乐村。
在南方楼事今年踩的城中村里，同乐村算是生活氛围最浓的一个。
几乎每一条巷子，都有小商店。生鲜、水果店、文具店、便利店等等应有尽有。
大概因为是放学时间，村子每个角落都有小孩子在追逐打闹，整个村子看起来十分安逸。
和一些上了年纪的村民闲聊，对于村子要旧改的事情他们并不知情。
“我们在家带孩子，不管这些。”
南方楼事从地图在测量，面积在6.1万平左右，放在整个旧改范围来看占比是很小的。
所以南方楼事推测，在接下来的旧改中，大概率会比较容易推进。
3、区域内空地多、部分地块已经进行施工
靠近湖滨东路和巡检路区域，目前没有看到任何动工的迹象。
目前施工的范围主要集中在中山园路两侧，也比较接近西丽方向。
沿路能看到挖掘机、塔吊和被绿网围起的建筑，路上是来来往往的泥头车、大卡车。
5月16日，南山区城市更新和土地整备局公示的同乐物联网产业综合基地城市更新单元项目实施主体确认公示，就位于本次旧改范围内。
南方楼事路过的时候看到，工地已经在施工，大部分已经完成土地平整。
整个旧改范围内，比较好的一点是地块相对纯粹。
除了比较容易拆的旧厂房，还分布着不少空地、荒地，这些地块相当于一张白纸可以自由发挥，不需要大费周折进行谈判、协商。
现在片区内还没有地铁，通勤方式以自驾和公车为主。
比较近的地铁就是新安5号线的灵芝站和洪浪北站，从地块最西面测距，最短距离也在1.3km左右，还是有一段距离。
在建的12号线未来会进入区域内，设有同乐站。
和西丽联动发展，“洼地”要爆发
同乐北区和西丽仅隔着一条京港澳高速，站在中山园路天桥往西丽方向眺望，一眼就能看到TCL多媒体大厦。
两个片区咫尺之遥。
1、和西丽科教城、留仙洞总部基地等联动发展
属于南山，紧邻西丽，同乐北区旧改之后将会如何，相信这是大家的关注点。
从公示的草案来看，同乐北区的功能定位是：市域重要交通廊道控制区与市政供应设施基地、南山北部片区住房保障、职业教育等综合居住配套服务片区。
简单来说就是，片区没有商品房，未来主要建保障房和居住配套。
其中九年一贯制学校就规划有5所，还有2所综合医院、13处社区体育活动场地等等，涵盖全面。
其中，沿朗山路及中山园路设置公共服务设施，包括教育、医疗、商业、文娱设施等；围绕同乐村、建工村、原直升机场用地，沿北环大道、双界河、南海大道设置以保障房为主的居住服务片区。
同乐北区因为受制于北环、广深高速围合和周边交通的不够顺畅，加之因为南头机场，周边建筑都严格限高，一直以来被吐槽发展滞后。
但在旧改后，这些都将会得到改善。
从此次公示的草案发展目标来看，同乐北区将和西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁新城、高新技术区联动发展，打造南山区宜居的多功能综合城区。
可以想象，这几个片区连成一片后，未来极有可能成为南山高新技术产业发展新增长极。
2、片区以保障房为主，深圳对人才的厚爱
整个旧改共334.95公顷，而居住用地仅65.27公顷，占比十分小。其余地块主要建设教育、医疗、公园、商业和交通等市政配套。
重点是，这些居住用地还全都用来建保障性住房，可见深圳对人才们深沉的爱。
从发展目标来看，我们推测这些保障性住房未来主要是供应西丽科教城、留仙洞总部基地等高新企业人才。
事实上，深圳政府对于人才出手一向都很大方。
之前南方楼事盘点过深圳各区对企业及人才的补贴政策，对领军/总部/骨干企业的奖励高达1亿元。（柠檬树下的你和我......）
还有上周领导留言板回复“海外高层次才购买商品房可不受我市限购政策影响”，更是引发大众集体化身柠檬精......
这里要提醒的是，官方回复只提到了不需要提供社保和个税证明，没有提及套数等其他问题。
前天的土拍，多年没有地卖的福田一拍就是人才房，这种地段要是建商品房，受欢迎程度可以参考附近的天健天骄。
3、商品房稀缺，现有楼盘未来或成香饽饽
看到规划方案里没有可售商品房，大概率不少人要失望了。
毕竟整个南头片区入市的新盘不多，近几年供应的新盘只有前海东岸、豪方天际和东关乐尚林居，都集中在同乐北区。
这几个次新盘的价格也不便宜，二手房均价在10.8-12.9万/㎡之间。
20多年楼龄的老小区中山雅苑和直升机场公寓楼相对来说倒是便宜，均价才6.7-8.2万/㎡，但都只有一套在售房源。
目前来看，片区内的商品房十分稀缺，未来旧改后也不会有新盘供应，现存的几个次新盘在旧改完成后未来大概率会十分抢手。
毕竟整个南山现在房价都不低，而且周边还有许多高新产业，这些因素对于房价来说是天大的利好。
又一个白石洲？南山最新巨
仅有的三个次新盘，南方楼事分别看了豪方天际和东关乐尚林居。
其中豪方天际位于旧改区域的最西边，紧邻中山公园，附近就是大新。
但是现在楼盘周边环境比较割裂，前面是待开发的空地，背后是南山实验教育集团，另一侧就是各类批发市场。
东关乐尚林居在去年才建成，相对更新。
和西丽更近，后边是宝安的洪浪北片区。因为紧靠着同乐村，生活氛围更浓厚。
和豪方天际一样，周边主要是待改造地块，旧改完成后将会改头换面。
从这次实踩的情况来看，同乐北区旧改范围地块相对比较纯粹，虽说体量和“旧改航母”白石洲相差不大，但南方楼事认为未来推进的速度大
原因前文已经多次提到，工厂多并且部分已经搬迁、空地多、城中村少......
这些对于旧改启动，都是有利因素。
未来改造完后，这里将成为南山又一个惊喜片区。
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