租赁技巧

 

　　租金和管理费缴纳：通常需要缴纳2个月（或3个月）的租金和管理费（部分不需要管理费保证金），如果提前退租，一般不会退款。一般在签署合同的同时，需要支付2个月（或3个月）的租金管理费以及第一个月的租金。

 

　　争取免租期：在写字楼租赁中，应尽可能争取免租期延长到整个租赁期限的前期。

 

　　退租后的交房情况：以现状交房或交房的日期。对于租户，约定合同，租赁后住房根据租赁时的现状交付，退租时必须将房子恢复原样才能入住。

 

　　合同签署：写字楼租赁合同的签署一般两份。一份是房管局的标准存案，一份是补充协议。房屋管理局的合同比较抽象，一般租赁期间、年数、双方盖章签字即可。

 

　　租赁期限：深圳写字楼的租赁期限通常是一年以上、三年以下，如果考虑半年或几个月，只能租几个商务中心，大部分面积都很小，价格也比较高。或者共享办公空间，写字楼租赁价格一般分为“包租”和“已出租”两种，即已包含租金税发票的“包租”和不含“已出租”。

 

　　管理费用：每个房地产商规定的不一样，一般20元以下的没有包含中央空调，超过20元的大部分是有包含中央空调。管理费用一般包括公共部分的维护费、电费、清洁费等。但是，有些大厦会把公摊费和管理费分开。这一点将由普通专业中介主动提醒。物业管理费、内容及支付方法要提前明确。写字楼办公环境、服务质量的好坏直接关系到物业管理公司的管理水平，而各物业管理公司的收费往往又高又低。

 

　　中央空调使用：深圳租赁写字楼的中央空调除了少数人提供24小时外，大部分都提供工作时间（早上9:00-下午6:00），加班需要缴纳一定的加班空调费。

 

　　停车费用：租赁写字楼需要注意的停车费用分为三类：包月、计时、按天计算。一般找个座位联系物业管理。大部分与业主无关。

 

　　出租方合法性：深圳办公室租赁要注意出租人租赁住宅的合法性。例如，产权证明（或经营权证明）、租赁许可证明、租赁人的营业执照、法人或法人许可证明等。

 

　　注意事项

 

　　租金计算：写字楼租金是按照平方来计算的，写字楼通常都是一个大产权证，每个可以租赁的地方都没有进行产权分割，租写字楼的租户想要租用多少面积是可以和开发商进行协商的。所以写字楼的租金必须按照租赁的面积来计算。

 

　　物业管理费：写字楼在租赁的过程中，物业管理费是不算在租金内的，需要另外缴纳。因为整个写字楼的环境、卫生、服务质量好不好，和物业管理公司的管理水平有着直接的关系，而且不同的物业公司对收取物业费的标准也是不一样的有高有低。所在准备租赁写字楼的时候需要咨询清楚物业管理情况以及支付方式等。同时要了解物业管理的范围有哪些。

 

　　装修免租期：通常刚开始租赁的写字楼是毛坯房，虽然有些写字楼会做简单的吊顶或者地板装修，但是大多的租户都要对房子再次进行装修，所以出租人会给租户一些时间用来装修，这期间是不会收取房租但是要收取相应的水电费等。除了这些还应当注意其他问题，查看出租户是具有营业执照、车位问题如何解决车位是否收费等等。协商达成一致的条件都应该体现在合同内。

 

　　产权情况：要明确租赁方的产权情况，深圳很多的写字楼被二房东包租客承租了，他们把写字楼分割装修好后重新出租给租客，此时他们行使的是转租权。所以在承租二房东的房子时，要看下他们和原业主方签署的主合同，一是看是否有转租权，二是看主合同还有多长时间到期。对于那些二房东的主合同快要到期了的房子，在签合同时就只签到主合同到期日前为止，对于二房东他们的合同到期后会不会和原业主续签，这个另说。在租一房东的写字楼时，还要看下房产证，最好是查下产权是否清晰，俗称查档。看下这套写字楼办公室是否被查封。如果这套写字楼办公室是公司产权，还可以通过天眼查、企查查等软件，查下这个公司的经营情况，是否有过多的诉讼等，对于有很多诉讼的公司则要再三掂量掂量了，保不齐承租后就有很多劳心费神的事要处理。

 

　　注册地址：要确认该写字楼的地址是否可以注册，开公司，注册地址和经营地址，可以一致也可以不一致。但是对于有些行业，他们的经营地址和注册地址就必须是一致的，比如保险行业。由于上面的人时不时的来公司核查，这点要特别注意。而且，对于想拿某些区域补贴扶持的公司来说，纳税记录、社保记录是否在该行政区域是很重要的参照点。

 

　　合同版本：慎用业主方自主提供的合同版本，基本上业主方提供的合同，里面的内容大多是对他们有利的，此时，作为创业者，租赁写字楼办公室没有经验，合同上有些坑不大清楚，建议花的费用找个法务来把把关。目前在深圳租写字楼办公室时，市面上通用的合同版本是租赁所提供的格式合同，这份合同可以去各个租赁所拿，也可以在官方网站上下载打印，出租方和承租方该约束的都约束了。

 

　　合同条款：厘清合同条款，免租期多长、租约多长时间、每月几号交租金、业主方收款账号、租金如何递增、押金租金几时支付、租赁税费由谁承担、是否有转租权、是否有优先续租权、业主方是否配合装修。