小办公室租赁注意事项

 

　　租赁时间

 

　　租小办公室一般必须要租至少一年以上，三年以下。如果考虑半年或者几个月的可以去找联合办公室和商务中心，但多数的联合办公和商务中心面积较小、价格较高，基本在1-20人左右1。

 

　　若租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。

 

　　租金计算

 

　　写字楼的租金都是按照每天每平米来报价和磋商的。比如人民币五元/平方米/日。

 

　　办公楼出租时，往往会是一个大空间、大产权，但是真正在进行租赁时，会选择按照部分面积进行租赁（不排除中小企业租赁整层楼）。

 

　　租金缴纳

 

　　缴纳写字楼租金的方式一般为每月结算一次，每次缴纳一个月的租金；保证金是对写字楼租赁双方进行约束的手段，通常为两种：

 

　　缴纳2个月的办公室租金与物业管理费。

 

　　缴纳3个月的办公室租金与物业管理费，如果签订写字楼租赁合同时除了缴付保证金外，还要缴付首月的租金。

 

　　物业管理费

 

　　每个办公楼的物业管理费，跟办公环境、服务品质、物业公司管理水平都有着莫大的关系，也正是这些差异，造就了各个物业管理公司不同的收费标准3。

 

　　一般情况下物业管理费包含：公共空间、外墙的保洁，公共设施的维修，公共部位水、电，工作时间的空调费（仅在工作日的9:00—18:00提供）、保安管理费等等，具体费用，可以当场和出租方确定，并写入合同之中。

 

　　免租期

 

　　选择办公空间时，可以选择精装修，也可以选择毛坯（或带有简单装修），大多数承租方在确定承租办公楼以后，承租方就会重新装修。在重新装修期间就可以由出租方给租户免租期。关于免租期的长短由双方自行约定，避免后期出现关于租金的争议，建议把免租期写入合同中，双方均能受到法律保护。

 

　　合同签订

 

　　一般较正规的业主签订租赁合同一般会走一个流程：客户预约看楼——看楼登记——客户看中，然后出具《租赁意向书》给业主——谈妥条件价格——预约时间签订合同。

 

　　租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，一份是详细的补充协议。

 

　　资质证书

 

　　进行办公室租赁合同签订时，需要查看出租方房屋的合法性，判断依据就是房产行业相关资质证书，如《产权证明》、《出租许可证明》、出租方的《营业执照》、《法人证明/法人授权证明》。

 

　　如果遇到办公室转租的情况，那就要了解清楚还能不能继续承租？一般，转租情况下依旧可以继续租赁，前提是出租方能够提供租赁合同（由出租方和房东签署）和权利人（出租方法人/房东）同意转租的书面证明。

 

　　注册营业执照

 

　　创业者找办公楼最关注的内容就是办公楼一定要能办理营业执照。确定能够注册营业执照后，出租方还需提供相应资质3。

 

　　停车事宜

 

　　一般写字楼都会为每家公司领导设置固定车位并且有限制每家公司仅可申请几个固定车位。停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系。

 

　　装修改造

 

　　必须与业主协商，取得业主的书面同意。

 

　　不能损害房屋的主体结构，影响建筑安全。

 

　　需要负责装修工程的消防报批和验收，这就需要提前了解该写字楼的消防规定与审批流程了。

 

　　关于房屋的装修折旧与补偿方式，也需要提前约定清楚。

 

　　转租问题

 

　　在房东书面同意的情况下，充当“二房东”的角色，将房租转租获利。

 

　　将写字楼承租转让，此时需要第三方与房东重新签订合同。

 

　　小办公室租赁价格范围

 

　　写字楼的租金报价形式分为三种：

 

　　纯租金。

 

　　租金中包含物业费用（这种形式多在租赁分散式业权写字楼时出现）。

 

　　租金中包含物业费用和发票。

 

　　不同地区、不同地段、不同品质的小办公室价格差异较大，需要根据具体情况进行咨询和比较。