深圳创益科技大厦（创益科兴科学园）
基础楼盘概况
地址：南山区科技园中区，高新中一道与科技中一路交汇处（粤海街道）
定位：LEED金级甲级写字楼，正中集团自持物业，2020年建成，科技园中区标杆产业办公，互联网、生物医药、科技研发企业集中
楼栋组成：A/B两栋31层高层塔楼+C栋11层独栋总部楼；总建面约12.8万㎡，标准单层约1700–2100㎡
硬件参数
大堂挑高11米，标准层高4.8米，净高3.2m，使用率70%–75%
电梯：31部蒂森克虏伯，高低分区，候梯无压力
空调：冰蓄冷24小时分户计量，加班无额外空调管理费，仅收实际电费（核心优势）
车位：地下1326个，月卡600元/台；临时停车全天封顶45元
物业：正中企业服务，物业费16.5元/㎡/月（含税）
一、租金单价（2026年7月，建筑面积，含税精装主流价）
1.A/B栋高层标准办公（主流小户型/整层）
低区简装特价：81–90元/㎡/月
中区精装（主力成交）：90–110元/㎡
高区南向、景观视野：110–130元/㎡
2.C栋独栋总部（整栋分租，企业总部）
统一125–130元/㎡，整栋可谈大额免租期，自带独立展示面、上下水
议价&免租期规则
租期1年：免1–2个月；租期3年：免3–6个月；整层2000㎡可谈6–10个月免租
大面积整层下浮5–15元，200㎡以内小户型议价空间小
付款：押二付一，开发商直租无中介费
二、主流户型月租测算（中区均价100元/㎡，物业费16.5元）
综合全包单价≈116.5元/㎡/月
210㎡（3+1隔间，8–12人）：租金2.1万，全包合计≈2.45万/月
720㎡中型（7+1隔间，30–45人）：租金7.2万，全包≈8.39万/月
1765㎡整层：租金17.65万，全包≈20.56万/月
C栋独栋18000㎡：月租220万左右，适合集团总部
三、户型与交付标准
面积段全覆盖：211㎡、287㎡、368㎡、475㎡、717㎡、1054㎡、1765㎡、独栋整栋
交付可选：毛坯、精装带玻璃隔断、豪装全套家私拎包入驻
部分楼层预留上下水，适配生物医药、实验室、直播、轻医美企业注册
四、交通配套
地铁：13号线高新中站步行约650米；1号线深大站1.3km；园区开通接驳巴士直达深大站
主干道：紧邻深南大道、北环、南海大道，货车小车进出便利
园区配套：7600㎡中央园林、逸扉酒店、银行、餐饮食堂、咖啡厅、共享路演厅、会议室
五、产业政策优势（科技园中区核心利好）
入驻高新企业可申请南山小微企业租金补贴，每月最高1560元，最长申领3年
周边聚集腾讯、科兴、大疆等科创企业，产业链资源、人才配套完善
红本租赁凭证齐全，可正常办理工商注册、一般纳税人、医疗器械、生物医药资质备案
六、适合入驻企业
互联网、软件、人工智能、大数据研发公司
生物医药、医疗器械、基因检测企业（园区同类产业聚集）
集团总部、上市公司分部、需要独栋形象的企业（C栋）
电商、短视频团队（24小时空调，加班成本低）
七、对比周边写字楼优缺点
优势
24小时分户空调，无加班溢价，长期加班企业省大量成本
正中自持物业，管理稳定，园区园林环境好，接待客户体面
生物医药产业氛围浓厚，资质办理顺畅
车位充足，月卡价格适中，地铁接驳巴士通勤友好
短板
租金高于西丽、沙井产业园，预算极低初创压力大
距离地铁步行600米+，不如深大北、科技园一期零距离地铁
八、租赁避坑要点
80元左右低价房源多为低楼层北向、无景观，不含家私，综合成本接近中区95元档
区分空调计费：此大厦无固定空调公摊，只缴电费，签约确认条款
生物医药、实验室提前沟通物业排风、废水处理要求，部分楼层有限制
优先开发商直租房源，中介会收取1个月租金服务费
需要我根据你的团队人数、需求面积、是否生物医药/经常加班、租期长短，测算每月全包总成本并预估可谈免租期吗？
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