去年有一句话很流行：2019年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年？
这句话放在深圳楼市绝对是啪啪啪打脸的。
最近，乐有家发布了一份2019年的深圳楼市报告，我们将结合这份报告来一起来分析一下，2019年深圳楼市到底发生了什么新变化？并预测2020年深圳楼市的走势。
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楼面价涨幅远超房价
2019年可以说是深圳迎来了土地拍卖“盛宴”。
除去深汕合作区的话共拍出了11块宅地，总建筑面积对比2018年大幅度上涨超一倍。
总成交金额397.09亿元，环比上涨320%，导致平均楼面价涨幅也达到75%，涨幅远超房价。
无论是数量，面积，还是总成交金额，都是近几年之最。
2019年最贵宅地是年底拍出的前海自贸区首块居住用地，楼面价5.78万元/m²，这个价格已经比关内小部分二手房源价格还要高。
面粉贵过包，深圳人早已习惯。假如两三年后，连西乡房价都能卖到八万，龙华卖到八万多，光明卖到六万多，那当下的房价还贵吗？
别说不可能，深圳的房价一次次超出大家的想象。
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新房库存告急
2019年全年，深圳无论是预售面积、销售面积还是库存面积，都远比2018年要好。
乐有家研究中心数据显示：
2019年深圳预售455.23万m²，环比上涨24.55%；
销售面积达372.14万m²，环比 上涨27.25%；
库存面积281.51万m²，环比下跌18.75%，也是近5年来最低值。
深圳的新房库存开始告急，去化周期不断回落，从年初的12.4个月到年底的8.4个月，10月一度跌到6.9个月，而年尾由于新房集中入市，稍稍回涨。
从小阳春到深圳示范区的确立，最后取消豪宅税，不仅让深圳业主信心大涨，同时开发商也终于守得云开见月明了，在年尾集中出货，尽快回笼资金，过个肥年。
不过有着近2000多万人口的深圳，这些房源是肯定供不应求的，而这也是深圳房价居高不下的原因之一。
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新房创三年新高
接着我们看看新房的情况。
由于4月开始深圳市规土委取消了一手住宅价格的公示，所以目前深圳已经没有官方发出来的房价数据。
乐有家研究中心数据显示，2019年深圳一手住宅成交37846套，环比上涨28.75%。
虽然2019年深圳一手成交数据远不及2015年，但是从上图的曲线可以看出来，成交量和成交面积都走过了抛物线的底部，逐渐抬头。
这让人更加期待2020年新房市场会有更好的表现。
细分到单月来看，2019年深圳一手住宅月均成交3154套，特别是双十一取消豪宅税后，12月成交4823套， 在过去5年里，该成交数据仅次于2016年2月的5410套。
龙岗、宝安两大区是新房供应的主力，全年一手住宅成交量占全市61%。其中宝安成交12105套，环比上涨4.7%；龙岗成交11035套，环比下跌20.4%。
龙岗成交量下跌其实很好理解，如今只要稍微关注深圳楼市的都知道深圳是东冷西热，投资重心在不断往西部走，体现到新房成交上，当然也是西部更加受欢迎。
光明区在光明科学城规划利好、学位倍增计划、地铁规划快线直达南山科技园等利好下，新房成交量迎来爆发式增长，成为2019年深圳楼市最抢眼的热点置业区域。
盐田区在首条地铁8号线2020年开通的预期之下，2019年新房住宅成交量实现7倍增幅，成交了1922套。这也是关内唯一一个新房成交比二手房多的行政区。
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二手房分化明显，宝安成交量第一
上文提到，由于深圳新房均价已经不在公示了，所以二手市场才能体现深圳楼市最真实的一面。
与2018年相比，2019年深圳二手住宅成交77149套，环比上涨19.38%；成交均价56028元/m²，环比微涨1.86%。
2018年，深圳731政策过后，从9月份开始深圳的二手房月成交一蹶不振，一直在5000套以下，一直到2019年4月份开始，各种利好政策不断刺激，深圳的二手房也开启了往上走的趋势。
高潮出现在11月豪宅税新政实施，12月深圳二手住宅成交量更是达到了9959套，这也是时隔56个月再次出现超9000套的成交量。
深圳从2016年3月调控至今虽然已经有三年多了，但回首这三年，每一次调控出台，市场调整3个月到半年时间就消化了利空，因为深圳的需求量实在是太大了，全国资金都在往深圳跑。
报告上说得益于政府大力的调控，此后几年深圳二手房价温和上涨。2019年12月深圳二手住宅成交均价为56961元/m²，与1月相比上涨了4.87%。
这个其实是平均而言的，但是仔细到各个区域，会发现，如今深圳楼市也开始逐渐分化了。
就像这次“双十一”后，南山宝中这些网红区域，多个小区出现集体涨价百万；而像罗湖，布吉这些过气明星则影响不大。
从各区的成交量来看，又一个新的变化，以往的刚需成交大户：龙岗，今年不再排名第一，而是被宝安夺得。
这里有两个可能性，由于宝安的单价均价比龙岗高，所以刚需的预算也在不断提高，直接选择西部，一次到位。
第二个就是改善换房，从东部置换到西部来，毕竟深圳人买房即使自住也非常看重房子的未来潜力。
这个我们从小区成交量就可以看出来了，前几年小区成交量前三名一般是被龙岗区承包，而2019年第一名是来自南山西丽的桃源村，以往的最受欢迎龙珠花园，2019年掉到了第9名。
而前十名的都是体量大、房源足的大型小区，其中以60-90m² 的户型最受欢迎，三房户型也是购房者首选，占比接近5成，两房其次占比达26%。
成交均价上：35%的二手住宅成交均价在5-7万元/m²，相比2018年下降2个百分点；29%在3.5-5万元/m²， 相比2018年下降1个百分点；而7-10万元/m²的房源成交占比上涨了2个百分点。
成交总价方面，34%的房源成交价格在500万以上，23%在300-400万，低于200万的房源仅有8%，相比2018年下跌了2个百分点。
经过这一轮涨幅后，肉眼可见的是高单价房源增多了，低价房源越来越少，深圳的二手房套均总价已经从2015年的364万，涨到了463万。
如果以463万套均的总价计算，首次购房的刚需在深圳买一套二手住宅平均需要支付139万首付，等额本息贷款30年则月供17597元，这相当于深圳人的平均月供是1.75万/月。
当然真实情况远不止这个数，2019年34%的二手房成交都超过了500万，算下来月供起码2万/月以上，对于一个家庭而言，还是很吃力的。
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00后开始在深圳买房啦！
除此之外，还有一些数据也值得我们关注。
报告显示：深圳投资客占比由2018年的9%下降到了2019年的6%。
但现实情况是深圳的纯刚需基本消失，不管是投资客，还是自住客，每个人都要求住投一体，为什么宝安比罗湖受欢迎，就是这个理，毕竟5-10年后谁都希望自己的房子涨幅高，将来好置换。
不过这里没有新房的数据，2019年那么多豪宅上线，香蜜湖、前海、宝中等区域，只要是10万+明星盘入市，就会出现各种“千万蹲”，这些难道都是刚需吗？这里要打一个大大的问号！
在年龄分布上，数据统计显示，80后群体占据半壁江山，占比达59.6%，而90后的购买力日益强大，今年与70后的差距再次拉大，占比超70后约10个百分点。
不过最后一个数据亮眼了！
00后开始在深圳买房啦！
细想一下，00后今年也20岁了，深圳房票本来就很珍贵，对于享受过房产红利并且手握现金的长辈来说，既然自己孩子有房票，当然“不能让孩子输在起跑线上”。
湾区大房子今年就接触过很多这一类的投资者，尤其是在大湾区规划出台后。
咨询的以北方投资者居多，手握数百万现金的就优先买深圳，其次是买珠海东莞惠州等其他城市，总之先在大湾区占个坑。
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总结
深圳人多地少，在如此紧张的供需关系下，房价长期看涨已经成为基本共识，现在稍微来些利好，立刻就会点燃大家的购房热情。
最近链家公布了一段深圳市民对后市的看法。
2018年12月，认为2019年房价会上涨的比例仅为27%；
2019年12月，认为2020年房价会上涨的比例为56%。
豪宅税过后，深圳业主无一不对这座城市抱以更高的期待。
还有一个细节更加说明我们的判断，今天大房子在写稿的时候，发现贝壳链家已经无法查询小区的成交记录了！而几天前还可以查到。
而北上广等城市都能查到，为何唯独下架深圳二手成交记录？
链家内部人告诉大房子，这是贝壳高层直接通知下线这个查询功能的，就是担心房价上涨引起恐慌。
因为深圳今年制定了二手房价格上涨幅度不超过5%的房价调控目标，那如何判断呢？
虽然乐有家、中原等其他平台目前还是可以查到历史成交记录，但贝壳平台毕竟是主流交易平台，以往媒体报道通常都是采用贝壳的数据。
2019年政府不公布一手房房价数据，结果是这一年很多片区房价上涨了20%，2020年开始深圳贝壳不公布二手房成交价数据，大家意识到了吗？
深圳库存跌至5年来新低，2020年新房供给量相比2019年还可能下跌的情况下，房价上涨压力不言而喻。
所以，那些还在犹豫的刚需，能上车，就赶紧上车吧！特别是12月下旬市场又开始稳定之后，未来几个月正是机会。
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