深圳龙岗仁恒梦公寓多少钱一平？有升值潜力吗？仁恒的房子真有那么好吗？

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仁恒梦公园

项目位于龙岗区龙平西路与愉龙路交界处，仁恒梦公园为龙岗回龙埔城市更新项目的一部分，另外一部分为恒明NOE，两家公司合作开发，整个回龙埔项目分三期开发，项目总占地面积约21万㎡，总建筑面约115万㎡，规划建设成为集研发办公、商业、商务公寓、新产业于一体综合体。

项目二期由仁恒置地运营，命名“仁恒梦公园”，一期和三期由恒明地产运营命名“恒明ONE”。仁恒运营的二期部分主要涵盖商务公寓，写字楼以及集中式商业组成。恒明运营的一期部分主要由产业用房、政府回迁及返迁组成，三期以产业用房及商业街区为主。内部各个地块之间有设计敞开式风雨连廊，这样在各个区域之间穿梭会更便捷。

仁恒梦公园现主推商务公寓产品，建筑面积约28-68平单房-3房户型，复式层高3.6米，带精装修交房，目前货量充足，正在火热销售中。

开发商介绍

仁恒梦公园项目是由仁恒置地集团和恒明集团合作开发的。仁恒地产源自新加坡，1993年以上海为起点启动中国地产板块，并陆续布局长三角、珠三角、环渤海、中国西部、中部、海南等6大经济区。2007年9月仁恒集团通过收购一家中国内地企业75%的股权，获得该公司在深圳的开发地块，正式进军深圳市场。目前在上海、天津、武汉等地都建有仁恒公园世纪系列的高端住宅产品。

目前仁恒置地已在深圳已储备多个项目，产品涉及旧工业区改造、旧村改造、旧城改造等城市更新。包括本项目在内，接下来整个深圳今明两年预计开工的项目不少于5个，分别位于龙岗、宝安、罗湖、龙华等区域。业态涵盖住宅、商业、写字楼、长租公寓、产城融合等，目前在深圳参与运作的项目主要有仁恒峦山美地、仁恒公园世纪和仁恒梦公园等。

深圳市仁和投资发展有限公司，成立于2002年8月，前身为深圳宏浩实业有限公司，成立于1993年7月，并于2016年8月成立深圳市恒明投资发展（集团）有限公司，总部位于深圳。除了该项目外，其旗下已建成或参与的代表性项目有宏浩花园、丽阳天下、仁和卫城，恒明ONE等。

基础信息

销售均价：34000元/平

主力户型：28㎡1房/38㎡1+1房/68㎡3+1房

建筑类型：商业/商务公寓

产权年限：40年

总占地面积：约210000平方米

总建筑面积：约1150000平方米

交房时间：2020年12月30/精装交房

层数：23-26层

总户数：商业111套，商务公寓2747套

车位数/比例：705个

容积率：4.14

绿化率：30%

物业公司：深圳市仁恒物业管理有限公司

开发商：圳市恒明商业有限公司

项目配套

商业：据项目现场销售介绍，仁恒梦公园所在的二期自带约9万平商业，其中集大型shoppingmall约8万㎡，约1万㎡特色商业街于一体。隔壁的恒明ONE项目也带有约9万㎡的商业，总的来说项目不仅能满足自身商业需求，也能能很好丰富周边的商业形态。

交通：项目与地铁16号线回龙埔站（在建）无缝接驳，从回龙埔站乘坐4站即可到达大运枢纽站，可在此站转乘地铁14号线（在建），14号线从大运站起乘坐8站即可到福田。

教育：项目附近教育资源较为丰富，项目步行至依山郡小学约360米，步行至深圳中学龙岗初级中学约1.3公里，步行至龙城高级中学约1.3公里，步行至平安里学校约1.4公里，步行至龙岗实验学校约1.9公里。这里要注意的是，仁恒梦公园项目为商业项目，不参与学区划分，不是说买了就能读。

医疗：项目附近有两家大型医院，梦公园步行至龙岗区人民医院约800米左右，步行至龙岗区妇幼保健院约1.2公里，医疗成熟，就医便利。

文化休闲：项目直线距离2公里范围内聚集有，龙城公园，市民社区公园，龙潭公园，回龙埔社区公园，证券山公园等，可供日常休闲娱乐。

值得关注的是项目后方规划建设有龙岗儿童公园，占地面积约有32万㎡，功能区划分为核心活动区、科普教育和丛林探索区、生态保护和修复区三个部分。根据计划，儿童公园前期工作计划已于2017年全部完成。

户型鉴赏

C户型，建筑面积约28平方米，一房一厅

配备独立开放式厨房、独立卧室、独立洗手间，“五脏俱全”，厨房、楼梯都设置了储物柜，二楼卧室还特意增加定制衣柜。

B户型，建筑面积约38平方米，一房一厅

L型厨房设计，客厅开间4米6，进深3米，基本达到了100平住宅客厅尺寸。

储物空间可放置2—3人物品，入门处多了玄关收纳，使用方便。高层可看龙岗地标—深港国际中心，视野宽阔，溢价更高。

A户型，建筑面积约68平方米，三房一厅

三面采光，南北通透，带阳台U型厨房，卫生间公卫与淋浴分离，餐厅客厅分离设计。

项目及区域介绍

项目所处的区域归属国际大运中心，大运新城作为深圳六大城市新客厅之一，整个片区充满着“国际”氛围，比如国际大学城，大运片区将拥有十余所国际高等大学，近700米高度的摩天大楼，不但是深圳的地标，也是粤港澳大湾区的地标，同时天安数码城，启迪协信科技园，益田硅谷等一批极具国际大运特色的高新技术产业重点项目，现已逐步成型，预计未来大运片区内产业体量将达到400万㎡。

项目位于龙岗区龙城街道回龙埔社区盐龙大道旁，在建地铁16号线将在附近设置“回龙埔站”，对面有在售新房项目麓园·云玺及儿童公园，周边还有招商依山郡、万科翰邻城和徽王府等成熟住宅小区，爱心路东面还有较为知名的学校“深中龙初”。整体来讲，生活氛围较为浓厚，日常生活相对便捷。

仁恒梦公园的商业中心负一楼与16号线（回龙埔站）地铁无缝接驳，地铁2个站可以到大运北，大运北是与深港国际中心无缝接驳，第一高楼就在这个项目，地铁4个站可以到大运站，然后转14号线，8个站可以到达福田。地铁14、16号线通车之后，可极大的缩减与市中心区的通勤时间。

周边居住氛围较为浓厚，可开发地块不多，零星分布有几个旧改项目，主要有黄阁新村片区旧改、黄阁坑工业区南片旧改等项目。整个龙城街道的旧改大多集中在爱联、盛平以及五联区域。

项目综评

目前项目所在区域生活氛围浓厚，除地铁外，其它各项配齐全且优质。项目为大型商业综合体，总建面超100万㎡，自身规划约18万㎡商业，及49.4万㎡的产业研发用房，未来将吸引超3000家企业进驻，将聚集强大企业的消费力。随着地铁16号线的推进落地，片区也将完善最后一个短板。

根据市场监督管理局公示，商务公寓备案房源位于1-7栋，共2858套房源，均价3.6万/㎡，单价区间在3.3-3.9万/㎡，总价区间在85-263万/套。结合龙岗区现阶段的商住公寓看，项目售价处于均值范围内，世贸深港国际中心因地理位置较好和定位高端，定价也是高高在上，远高于隔壁在卖的佳兆业未来时代大厦。金地龙城中央自在寓在价格方面优势较大，但地理位置和离地铁口的距离相比其它几个项目来说有明显不足之处。

项目户型建筑面积约户型建面约25-68㎡一房-三房，公寓是3.6米层高的复式，目前市面上的商住公寓要么是平层3米，要么是4.5米层高复式，3.6米层高的复式是很少见的。项目在户型设计上是比较用心的，客厅和一楼卧室都是3.6米高，完全不会有压抑的感觉，二层的卧室身高1.8米的人站在地面刚好挨着头顶，在床上的话是站不直的，同时存在采光和空间感欠佳的问题，会有一些压抑感。这么设计的好处就是实用面积大，缺陷就是二层舒适度一般。

除了68㎡的三房是带有阳台外，其它户型都没有阳台，据销售介绍，项目商住公寓是精装修交房，目前加几千块钱就送全屋家电，没有阳台的户型配置的都是带有烘干功能的洗衣机，这个可以一定程度上解决没有阳台的晾晒问题。

最近两年市面上出现了很多工业性质的公寓，其实这类产品正确的叫法是叫“配套宿舍”，比如项目相邻的恒明ONE，启迪协信等，配套宿舍是需要注册公司才能购买的，并且后续每年都需要缴纳一定的营业税，持有成本会高一些。仁恒梦公园的公寓在产权性质上区别于这些项目，是真正的商住公寓，不需要注册公司就可以购买，税费也是一次性缴纳的。

项目因层高空间感欠佳，产权40年，4梯18-21户的设计未充分考虑私密性的问题，总体来讲，住家可能并不合适。随着深圳一系列的限购政策，很多人把目光盯上了不限购、不限贷的公寓产品，作为相比住宅更便宜、总价更低而租售比更高的公寓产品渐被投资型客户认可。仁恒梦公园80万起的售价，精装交房倒是挺适合投资类客群。

对于购买公寓投资来说，最直接的问题就是投资回报率如何？收益是否能长期稳定？客群来自哪里？仁恒梦公园是商业综合体项目，商业是它的一大优势，加上自带的写字楼，产业用房等，未来这里人流量肯定是不会少的。后续会有超3000家企业入驻，租客群体也主要来自于这些企业，就近入住肯定是上班族最好的选择，如果不换工作理论上就不太可能更换居住地，租客的稳定性会有一定保障。

由于首批推售的公寓靠近盐龙大道，部分单位面临着较大的车流噪音影响；另外，项目整体工程量较大，整个社区成熟需要一定的时间，前期入住进去可能会受到后期工程噪音的滋扰。投资的话，短期内难见收益，公寓后期转手面临高额的税费。

龙岗最近几年房价几乎处于横盘状态，究其原因是龙岗缺少核心产业，离市区的通勤距离也远。随着近两年的发展龙岗区浮现了很多大体量新型产业综合体项目，例如仁恒梦公园，恒明ONE，世贸深港国际等，金地龙城中央等。地铁16号线也能较大程度的改善龙岗区与市区之间的通勤问题。随后两三年是龙岗要进入集中兑现期，随着产业和交通的逐渐完善，龙岗区有较大可能会改变房价横盘的窘境。

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