在市场中，总会有低于小区均价的房源出现，这类房源我们称为笋盘。
这类笋盘入手成本相对少了些，且安全边际也高。
但有一些小区则是例外，所处的地段不错，但小区均价却比片区均价低了近一半，
比如:
小区均价8.3万/㎡，所在的科技园片区均价13.5万/㎡；
小区均价6.8万/㎡，所在的蛇口片区均价12.3万/㎡...
这些是不是笋盘？
均价低于片区价格近半的小区？
今天随手打开中介网站，发现不少片区里，总有两三个小区的价格是低于整个片区的均价，而且低的幅度还不小。
比如位于南头的常丰花园，小区均价5.9万/㎡，一套77㎡的2房成交价在452万，而南头片区均价已经9.2万/㎡。如果想在这个区域买房，77平少说也要600多万，但常丰花园却只要452万。
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常丰花园成交数据丨贝壳找房
看到这些价格低的小区，心中一个大问号油然而生，恨不得刨根问底。
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随后花了大概一个上午的时间找中介了解，终于摸清了这类小区价格为什么低的原因。不外乎以下几点：
1、楼龄老；
2、楼梯房；
3、独栋、无小区花园；
4、商住两用；
5、部分小区产权50年，贷款无法贷满30年。
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就像上述的常丰花园，位于南头片区，距离地铁1号线桃园站约200米，小区周边图书馆、博物馆、文体中心等市政配套。集合了地段、配套、地铁，该有的都有了。
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与后方的高层小区相比，常丰花园略显破旧丨贝壳找房
但价格却跑输了周边的小区。中介小哥说，小区楼龄较老，建于1995年，又是楼梯房，加上物业管理一般，整个小区显得破旧。
而且小区车位不足，居住舒适性上比不上有小区花园、有电梯的物业。加上是50年产权住宅，贷款年限就比其他70年产权的小区少。
如蛇口的兰园大厦，位置虽好，但楼龄老旧，产权是50年住宅，也没有小区花园，车位少，物业一般，居住体验大打折扣。
因此，同样的预算下，买家自然是选择品质较好的小区，而较差的小区只能降低价格，形成价格错位，才能吸引到买家。
值不值得买？
问题来了，这类小区值得买吗？
这取决于你的预算和需求。
如果你一心想在核心的区域买房，但苦于预算问题无法购买品质较好的小区，那么老旧小区的确可以纳入选项。
但却要在居住体验上妥协。没有电梯，上下楼费劲；没有小区花园，无法给予家人近距离的活动空间；商住混合，导致人员混杂；以及小区停车位不够等等。
有些小区虽然是住宅，但由于土地性质的原因，产权年限只有50年，这导致贷款的年限无法贷满30年，首付和月供成本也随之上升。
还有个更重要的就是房子的增值。
这类老破旧小区相比同区域品质较好的小区，涨幅都会有较大的差距。
宝安翻身片区的新安园，今年1月贝壳找房的成交价是4.4万/㎡，7月成交价则涨到5万/㎡。而同区域楼盘品质略好的泰华俊庭，成交价从去年12月的6.1万/㎡涨到今年6月的7.8万/㎡。两相对比，涨幅一目了然。
可能有人说挂牌价涨了。但要注意的是，挂牌价只是体现业主的预期，买家能否接受还得另说。
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新安园近期挂牌价格有上升
何况，目前最高的成交价是乐有家平台成交的5万/㎡，并无6万/㎡的单价成交，反倒是泰华俊庭的成交价和挂牌价相差不多，这也侧面说明买家的接受程度。
与涨幅较小相比，令业主难以接受的是横盘。
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新安园成交数据丨贝壳找房
位于宝安西乡的国雄楼，今年4月成交价是4.6万/㎡，如今挂牌价依旧是在这个价位徘徊。
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国雄楼成交和挂牌数据丨贝壳找房
当然也有例外，位于科技园的深南花园，同样是楼龄老，户型一般，但属于南外大冲的学区房，其2房户型成交价从去年11月的5.9万/㎡涨到今年6月的8.1万/㎡，涨幅37％。
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深南花园成交数据丨贝壳找房
这个涨幅甚至超过同区域的大冲城市花园，但要注意的是，深南花园小区价格跟科技园片区均价13.5万/㎡仍有不小的距离。
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大冲城市花园成交数据丨贝壳找房
以上情况，都是买房人需要好好考虑的。
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